Ação de despejo, sem estresse nessa hora!

A ação de despejo é um meio que a maioria dos proprietários recorre quando precisa que um inquilino desocupe o seu imóvel. Entre os motivos mais comuns está a falta de pagamento do aluguel.

Ação de despejo
Foto de Ivan Samkov

No entanto, há vários outros motivos que também podem levar o proprietário a recorrer a essa ação. Mas, ainda há muitas dúvidas sobre o tema. Basta continuar lendo para entender melhor sobre como funciona!

O que é e como acontece a ação de despejo?

O despejo é, de forma básica, a ação feita pelo dono de um imóvel que o colocou para aluguel. O objetivo central desse tipo de ação é fazer com que o inquilino desocupe o imóvel, para que a posse total retorne para o dono.

Como o próprio nome sugere, esse tipo de ação obriga o inquilino a desocupar o imóvel, seja pelos mais variados motivos. Após o inquilino sair do imóvel, o dono já poderá aluga-lo de novo.

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Outra dúvida muito comum entre as pessoas é em relação aos direitos e deveres do inquilino nessa situação. A começar por seus deveres, que são bem simples: o inquilino tem a obrigação de cumprir todas as obrigações do contrato celebrado, que são:

  • Valor do aluguel e outras despesas;
  • Prazo de pagamento;
  • Cuidado com o imóvel.

Já em relação aos direitos, o inquilino não poderá ser despejado do imóvel sem que tenha certas condições apresentadas antes. E, mesmo que esteja em alguma situação do tipo, o prazo para ele deixar o imóvel é, em média, de 30 dias, contados a partir da notificação.

Além disso, cabe ao inquilino também o direito de reverter a ação. Se o caso for a falta de pagamento, ele poderá fazer um depósito em juízo do valor que deve, dentro do prazo de desocupação, para que a rescisão do contrato seja desfeita.

Esse direito é chamado de purga ou emenda da mora. Desse modo, o inquilino pode ter a chance de evitar a rescisão da locação e a liminar de desocupação. Porém, esse benefício só pode ser usado apenas uma vez a cada 24 meses.

Direitos e deveres inquilino
Foto de RODNAE

Como recorrer a ação de despejo?

Agora que você já sabe quais são os direitos e deveres do inquilino, caso a ação de despejo seja mesmo a única atitude a ser tomada, a primeira coisa a se fazer é conversar com o inquilino.

Veja se há como resolver essa questão por meio de diálogo ou outras opções mais amigáveis para ambas as partes. Mas, se não for viável, então será preciso contar com a ajuda de um advogado para entrar com a ação de despejo em juízo.

Vale notar que o corretor também deverá estar pronto para prestar assessoria ao locador nesse processo. Então, o primeiro passo é solicitar uma liminar de despejo e apresentar argumentos válidos para isso, como a quebra de contrato.

Quando a decisão é favorável para o lado do proprietário, o inquilino receberá um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel. Porém, em ações ajuizadas por motivo de quebra contratual ou de término da vigência do contrato, é possível pedir liminar.

Para isso, é preciso prestar uma caução em um valor que equivale a três meses de aluguel, nesse caso, o prazo para o inquilino sair do imóvel é de 15 dias. Mas, essa ação de despejo tende a demorar um certo tempo, de acordo com os motivos, podendo levar de 6 a 12 meses para conceder a decisão final.

Isso ocorre, pois esse é um tema delicado e muito controverso. Outra dica é que quando o imóvel for desocupado, o dono deverá fazer uma vistoria para certificar-se de que está tudo de acordo, para evitar problemas.

Quais os motivos para entrar com uma ação de despejo?

Por ser a medida mais enérgica, a ação de despejo limita-se apenas a alguns casos, em específico, caso o contrato não seja cumprido. Entre as opções mais comuns é possível adiantar que essa ação pode ser feita caso haja os seguintes motivos:

Atraso no pagamento

O atraso no pagamento é um dos motivos principais para que o dono vá trás de uma ação de despejo. E, junto à ordem de desocupação, o dono do imóvel, na maioria das vezes, também pede uma indenização pelos valores em débito.

Quando o inquilino atrasa o pagamento, pelo menos um dia, ele já é considerado inadimplente. Sendo assim, é crucial respeitar os prazos para depositar o valor do aluguel e de outras contas sob responsabilidade do inquilino, para evitar que isso ocorra.

Atraso pagamento
Foto de Mikhail Nilov

Descumprimento contratual

Um contrato de aluguel possui cláusulas que devem prever de forma clara todos os direitos e deveres do inquilino. Pois, caso tenha algum descumprimento desses termos, é possível  ajuizar a ação de despejo.

Isso pode acontecer nas seguintes situações:

Recusa em sair do imóvel após o fim do contrato

Quando um contrato de locação chega ao fim, então é obrigação do inquilino desocupar o imóvel. Ou caso contrário, o dono do imóvel pode ir atrás de uma ação de despejo para retirar o inquilino da propriedade.

E também é possível entrar com um processo de solicitação dos pagamentos, referentes ao tempo que a pessoa permaneceu no imóvel após o fim do contrato.

Morte do locador

Caso o dono do imóvel venha a falecer, é comum que os inquilinos continuem morando no lugar. Nesse caso, uma ação de despejo é importante para que o contrato seja encerrado e evitar que as pessoas ocupem o imóvel sem autorização.

Quando o dono do imóvel falece, então a ação e também a propriedade ficam sob os cuidados de seus herdeiros legítimos. E, caso não tenha nenhum herdeiro, cônjuge, companheiro, então os herdeiros sucessivos ficarão com essa responsabilidade.

Sublocação continuada

A sublocação trata-se de uma prática onde o locatário aluga o imóvel, mas não para ele usar, na verdade, ele “aluga” o imóvel para outra pessoa residir no local. Sendo assim, quando o contrato original de locação se encerra, é preciso ficar de olho para finalizar também essa sublocação.

Pois, quando o contrato termina, o dono do imóvel arca com as responsabilidades em relação ao sublocador. Porém, para encerrar esse vínculo, basta acionar à Justiça.

Utilização pelo proprietário do imóvel

De acordo com a Lei do Inquilinato, o dono do imóvel tem o direito de pedir sua propriedade de volta para:

  • Moradia própria;
  • Moradia do seu cônjuge (desde que tenha moradia própria);
  • Realizar reformas na construção (desde que sejam urgentes).

Para essas situações, a ação de despejo é feita através do Juizado Especial Cível.

Como ajuizar uma ação de despejo?

De modo geral, a ação de despejo trata-se de uma medida que visa proteger o locador em certas situações. Desse modo, o dono do imóvel poderá aluga-lo com maior segurança e proteção.

Caso não seja possível tratar os conflitos por diálogos, então o dono poderá entrar com uma ação na justiça de ordem de despejo. Vale ressaltar a importância de um advogado nesse momento para orientar melhor.

Embora seja um direito do proprietário, a ação de despejo ainda é um tema controverso e que gera muitas dúvidas. Tendo em vista que o inquilino, na maioria dos casos, usa o espaço para morar.

Em casos onde o contrato não tenha nenhuma das modalidades de garantia previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato e o despejo for por inadimplência, tem a opção de entrar com o pedido de liminar.

Contanto que o dono do imóvel forneça uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Quanto tempo se deve esperar antes de entrar com uma ação de despejo?

O tempo de espera para recorrer a ação de despejo irá variar conforme cada situação. No caso da falta de pagamento, o dono do imóvel poderá entrar com a ação após um dia de atraso no aluguel, pois o locatário já é considerado inadimplente e é permitido a rescisão contratual.

Porém, vale notar que para cada tipo de contrato de locação há regras específicas. O ideal e mais sensato a se fazer é contar com o auxílio de um advogado confiável, para que ele possa analisar a situação e definir qual a melhor estratégia.

Documentos necessários para ação de despejo

Para realizar uma ação de despejo, é importante reunir documentos que descrevam a situação. Como por exemplo, os comprovantes dos pagamentos em atraso, provas do descumprimento de cláusulas ou também o registro de conversas entre o inquilino e proprietário.

Além disso, será preciso apresentar o contrato de aluguel, os documentos pessoais (RG e CPF) e a escritura do imóvel.

Documentos ação de despejo
Foto de Karolina Grabowska

Conclusão

Como você pôde ver, a ação de despejo é, nada menos, que uma medida tomada para  proteger o locador em alguns casos. Mas, essa ação só é indicada em último caso, quando não há como resolver o problema de forma mais pacífica.

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