A ação de despejo é um meio que a maioria dos proprietários recorre quando precisa que um inquilino desocupe o seu imóvel. Entre os motivos mais comuns está a falta de pagamento do aluguel.
No entanto, há vários outros motivos que também podem levar o proprietário a recorrer a essa ação. Mas, ainda há muitas dúvidas sobre o tema. Basta continuar lendo para entender melhor sobre como funciona!
O que é e como acontece a ação de despejo?
O despejo é, de forma básica, a ação feita pelo dono de um imóvel que o colocou para aluguel. O objetivo central desse tipo de ação é fazer com que o inquilino desocupe o imóvel, para que a posse total retorne para o dono.
Como o próprio nome sugere, esse tipo de ação obriga o inquilino a desocupar o imóvel, seja pelos mais variados motivos. Após o inquilino sair do imóvel, o dono já poderá aluga-lo de novo.
Quais são os direitos e deveres do inquilino?
Outra dúvida muito comum entre as pessoas é em relação aos direitos e deveres do inquilino nessa situação. A começar por seus deveres, que são bem simples: o inquilino tem a obrigação de cumprir todas as obrigações do contrato celebrado, que são:
- Valor do aluguel e outras despesas;
- Prazo de pagamento;
- Cuidado com o imóvel.
Já em relação aos direitos, o inquilino não poderá ser despejado do imóvel sem que tenha certas condições apresentadas antes. E, mesmo que esteja em alguma situação do tipo, o prazo para ele deixar o imóvel é, em média, de 30 dias, contados a partir da notificação.
Além disso, cabe ao inquilino também o direito de reverter a ação. Se o caso for a falta de pagamento, ele poderá fazer um depósito em juízo do valor que deve, dentro do prazo de desocupação, para que a rescisão do contrato seja desfeita.
Esse direito é chamado de purga ou emenda da mora. Desse modo, o inquilino pode ter a chance de evitar a rescisão da locação e a liminar de desocupação. Porém, esse benefício só pode ser usado apenas uma vez a cada 24 meses.
Como recorrer a ação de despejo?
Agora que você já sabe quais são os direitos e deveres do inquilino, caso a ação de despejo seja mesmo a única atitude a ser tomada, a primeira coisa a se fazer é conversar com o inquilino.
Veja se há como resolver essa questão por meio de diálogo ou outras opções mais amigáveis para ambas as partes. Mas, se não for viável, então será preciso contar com a ajuda de um advogado para entrar com a ação de despejo em juízo.
Vale notar que o corretor também deverá estar pronto para prestar assessoria ao locador nesse processo. Então, o primeiro passo é solicitar uma liminar de despejo e apresentar argumentos válidos para isso, como a quebra de contrato.
Quando a decisão é favorável para o lado do proprietário, o inquilino receberá um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel. Porém, em ações ajuizadas por motivo de quebra contratual ou de término da vigência do contrato, é possível pedir liminar.
Para isso, é preciso prestar uma caução em um valor que equivale a três meses de aluguel, nesse caso, o prazo para o inquilino sair do imóvel é de 15 dias. Mas, essa ação de despejo tende a demorar um certo tempo, de acordo com os motivos, podendo levar de 6 a 12 meses para conceder a decisão final.
Isso ocorre, pois esse é um tema delicado e muito controverso. Outra dica é que quando o imóvel for desocupado, o dono deverá fazer uma vistoria para certificar-se de que está tudo de acordo, para evitar problemas.
Quais os motivos para entrar com uma ação de despejo?
Por ser a medida mais enérgica, a ação de despejo limita-se apenas a alguns casos, em específico, caso o contrato não seja cumprido. Entre as opções mais comuns é possível adiantar que essa ação pode ser feita caso haja os seguintes motivos:
Atraso no pagamento
O atraso no pagamento é um dos motivos principais para que o dono vá trás de uma ação de despejo. E, junto à ordem de desocupação, o dono do imóvel, na maioria das vezes, também pede uma indenização pelos valores em débito.
Quando o inquilino atrasa o pagamento, pelo menos um dia, ele já é considerado inadimplente. Sendo assim, é crucial respeitar os prazos para depositar o valor do aluguel e de outras contas sob responsabilidade do inquilino, para evitar que isso ocorra.
Descumprimento contratual
Um contrato de aluguel possui cláusulas que devem prever de forma clara todos os direitos e deveres do inquilino. Pois, caso tenha algum descumprimento desses termos, é possível ajuizar a ação de despejo.
Isso pode acontecer nas seguintes situações:
- Desrespeito das regras condominiais;
- Uso da propriedade em desacordo com a finalidade da locação;
- Causa dano à propriedade;
- Realizar reformas no imóvel sem autorização.
Recusa em sair do imóvel após o fim do contrato
Quando um contrato de locação chega ao fim, então é obrigação do inquilino desocupar o imóvel. Ou caso contrário, o dono do imóvel pode ir atrás de uma ação de despejo para retirar o inquilino da propriedade.
E também é possível entrar com um processo de solicitação dos pagamentos, referentes ao tempo que a pessoa permaneceu no imóvel após o fim do contrato.
Morte do locador
Caso o dono do imóvel venha a falecer, é comum que os inquilinos continuem morando no lugar. Nesse caso, uma ação de despejo é importante para que o contrato seja encerrado e evitar que as pessoas ocupem o imóvel sem autorização.
Quando o dono do imóvel falece, então a ação e também a propriedade ficam sob os cuidados de seus herdeiros legítimos. E, caso não tenha nenhum herdeiro, cônjuge, companheiro, então os herdeiros sucessivos ficarão com essa responsabilidade.
Sublocação continuada
A sublocação trata-se de uma prática onde o locatário aluga o imóvel, mas não para ele usar, na verdade, ele “aluga” o imóvel para outra pessoa residir no local. Sendo assim, quando o contrato original de locação se encerra, é preciso ficar de olho para finalizar também essa sublocação.
Pois, quando o contrato termina, o dono do imóvel arca com as responsabilidades em relação ao sublocador. Porém, para encerrar esse vínculo, basta acionar à Justiça.
Utilização pelo proprietário do imóvel
De acordo com a Lei do Inquilinato, o dono do imóvel tem o direito de pedir sua propriedade de volta para:
- Moradia própria;
- Moradia do seu cônjuge (desde que tenha moradia própria);
- Realizar reformas na construção (desde que sejam urgentes).
Para essas situações, a ação de despejo é feita através do Juizado Especial Cível.
Como ajuizar uma ação de despejo?
De modo geral, a ação de despejo trata-se de uma medida que visa proteger o locador em certas situações. Desse modo, o dono do imóvel poderá aluga-lo com maior segurança e proteção.
Caso não seja possível tratar os conflitos por diálogos, então o dono poderá entrar com uma ação na justiça de ordem de despejo. Vale ressaltar a importância de um advogado nesse momento para orientar melhor.
Embora seja um direito do proprietário, a ação de despejo ainda é um tema controverso e que gera muitas dúvidas. Tendo em vista que o inquilino, na maioria dos casos, usa o espaço para morar.
Em casos onde o contrato não tenha nenhuma das modalidades de garantia previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato e o despejo for por inadimplência, tem a opção de entrar com o pedido de liminar.
Contanto que o dono do imóvel forneça uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
Quanto tempo se deve esperar antes de entrar com uma ação de despejo?
O tempo de espera para recorrer a ação de despejo irá variar conforme cada situação. No caso da falta de pagamento, o dono do imóvel poderá entrar com a ação após um dia de atraso no aluguel, pois o locatário já é considerado inadimplente e é permitido a rescisão contratual.
Porém, vale notar que para cada tipo de contrato de locação há regras específicas. O ideal e mais sensato a se fazer é contar com o auxílio de um advogado confiável, para que ele possa analisar a situação e definir qual a melhor estratégia.
Documentos necessários para ação de despejo
Para realizar uma ação de despejo, é importante reunir documentos que descrevam a situação. Como por exemplo, os comprovantes dos pagamentos em atraso, provas do descumprimento de cláusulas ou também o registro de conversas entre o inquilino e proprietário.
Além disso, será preciso apresentar o contrato de aluguel, os documentos pessoais (RG e CPF) e a escritura do imóvel.
Conclusão
Como você pôde ver, a ação de despejo é, nada menos, que uma medida tomada para proteger o locador em alguns casos. Mas, essa ação só é indicada em último caso, quando não há como resolver o problema de forma mais pacífica.
Por fim, caso tenha gostado desse conteúdo, não esqueça de compartilhar com os seus amigos! Mas, se ficou com alguma dúvida a respeito do assunto, deixe um comentário!
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